6306 sayılı Afet riski altındaki alanlarının dönüştürülmesi hakkındaki kanunun 6.maddesine göre; “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder.” Hükmünü içermektedir.
Yasa hükmü çok açık görünmesine rağmen uygulamada bir kısım aksaklıkların yaşandığı görülmektedir.Zira yasa koyucunun kanunun hazırlanması aşamasındaki iyininiyetli yorumu, ilerleyen aşamalarda uygulamada bir kısım art niyetli yaklaşımlar ile delinmeye, kanunun arkasından dolanarak farkı kazanımlar elde edilmeye çalıyılmaktadır.
Yasanın 6.maddesine göre ipotek, intifa, haciz vb. ayni ve şahsi hakların yeni yapılacak taşınmaza da aynen nakledileceği kural olarak benimsenmiştir. Bu durumda yeni yapılacak olan taşınmazda ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibinin hakkının korunduğu görülmektedir. Fakat uygulamada yukarıda bahsedilen hususlar sebebiyle bir kısım sorunlar ortaya çıkmaktadır.Bu sıkıntılar nedeniyle tapu müdürlüklerinin bu konuda farklı bir uygulama yoluna gittikleri görülmektedir.
Buradaki en temel sıkıntı ipotek alacaklısı veya intifa hakkı sahibinin taşınmazda yapılacak olan yeni binada oluşacak olan yeni arsa payları ve müteahhit payı nedeniyle uğrayabileceği zararın nasıl önleneceğidir. Örneğin üzerinde haciz, ipotek, intifa hakkı vs.sınırlayıcı hak bulunan bir taşınmazda malik , alacaklıları zarara uğratmak için müteahhitle yapacağı sözleşmede, daha yüksek bir oranda hisse veya bedel alması gerekirken, bunu düşük gösterip “açıktan” bir bedel alarak daha düşük bir oran ile anlaşmış görünebilir.
Yasa koyucu bu tür artniyetli yaklaşım ve düşünceleri öngörmediği için 6306 sayılı kanunun 6. Maddesinin uygulanmasında sorunlara yaşanmaktadır. Şu ana kadar tapu müdürlükleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığından gelen resen işlem yapılması, taleplerini dikkate almakta ve bu işlemleri yapmaktadır. Ancak son dönemlerde konuya ilişkin ciddi şikayetler gelmesi sebebiyle kat irtifakı kurulurken, arsa payı değişikliğine gidilmesi noktasında ipotek alacaklısı, intifa hakkı sahibi ve diğer ayni hak sahiplerinden muvafakat aranması zorunluluğu gündeme gelmiştir. Bu kapsamda müteahhit yeni arsa payı kurulumu yapıp, kat irtifakını kurarken ayni hak sahibinden onay almak durumuna gelmiştir.
Ancak bu onay alma zorunluluğunun yasanın ruhuna uygun olmadığı açıktır.Borçlunun göstereceği kötüniyetli yaklaşımların benzerinin alacaklıları tarafından da gösterilmesini pekala mümkündür.
Kanaatimizce burada, ayni hak alacaklısından muvafakat almaya çalışmak konuyu açmaza sokmaktan başka işe yaramaz.Hele taşınmaz üzerinde çok sayıda haciz ve ayni hak var ise konu iyice içinden çıkılmaz bir hal alacaktır.Burada olması gereken ayni hak sahiplerinin muvafakatini almak değildir. Sadece kat irtifakının kuruluş aşamasında onları bilgilendirmek yeterli sayılmalıdır.Hak kaybına uğradığını düşünen aynı hak sahibinin İİK ve diğer yasalarla zaten iptal davaları açma hakkının varlığı kabul edilmelidir.
Öte yandan bir kısım eski yapılarda ,uzun yıllar önce konulan ve bir şekilde kaldırılmayan 5-10 TL. gibi komik sayılabilecek ipotekler bulunmaktadır.Bu ipoteklerin, alacaklısı bulunamadığı, ulaşılamadığı ya da ipotek alacaklısı şirket tasfiye olduğu için kaldırılmasında zorluklar yaşanmaktadır. Bu işlemin mahkemelerden kaldırılması için davalar açılması çok uzun bir zamana yayılması anlamına gelecektir. Oysa çok eski tarihli , bugün için komik sayılacak bedeller içeren bu ipoteklerin, icra daireleri ve icra mahkemeleri yoluyla hızlı bir şekilde kaldırılması söz konusudur. En azından bu yöntemler ile süreç kısaltılabilmektir.